¿Quién paga el desagote del pozo ciego en un alquiler?
Quién paga el desagote del pozo ciego en un alquiler depende de por qué se llenó: si es por el uso y desgaste normal del día a día, es mantenimiento ordinario y lo paga el inquilino; si el pozo se llena anormalmente rápido por una falla estructural (antigüedad, mala construcción, napa alta), es una reparación mayor que le corresponde al propietario según el Código Civil. En la práctica, hoy manda lo que diga el contrato. Acá te explicamos la regla general y cómo aplicarla a tu caso.
La regla general: ordinario vs extraordinario
El Código Civil y Comercial reparte así las responsabilidades en un alquiler:
- El inquilino paga el mantenimiento ordinario y las reparaciones de deterioros menores por el uso normal de la vivienda (Art. 1207). También responde por los daños que cause por mal uso.
- El propietario debe conservar el inmueble en condiciones de uso y pagar las reparaciones mayores por antigüedad, desgaste natural, caso fortuito o vicios y defectos de la propiedad (Art. 1201).
Aplicado al desagote
El desagote del pozo cae de un lado o del otro según la causa:
| Situación | Quién paga (regla general) |
|---|---|
| Desagote de rutina por uso normal, cada tanto | Inquilino (gasto ordinario) |
| Pozo que se llena muy seguido por estar mal hecho o chico | Propietario (defecto estructural) |
| Napa alta que impide filtrar | Propietario (defecto del inmueble) |
| Pozo impermeabilizado o desmoronado, hay que rehacerlo | Propietario (reparación mayor) |
Lo que cambió: ahora manda el contrato
Desde el DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres 27.551, las partes tienen amplia libertad para pactar las condiciones de mantenimiento y reparaciones, siempre que no sean cláusulas abusivas. En la práctica, esto significa que lo que firmaste pesa mucho. Por eso, antes de firmar, conviene dejar por escrito:
- Quién asume el costo del servicio regular del camión atmosférico.
- El estado inicial del pozo y cuándo fue la última vez que se vació.
- Qué pasa —y quién paga— si el pozo pierde su capacidad de absorción y hay que reemplazarlo.
Como aconsejan en los foros a quien va a alquilar, conviene preguntar de entrada:
Importante que averigües… para hacer pisar el palito: cuándo fue la última vez que llamaron al atmosférico y cuánto les salió.
usuario en r/AskArgentinaLa discusión casi nunca es por un desagote suelto: es por la frecuencia. Un pozo sano, con su cámara séptica, se vacía muy de vez en cuando, y ese gasto ordinario es razonable que lo cubra el inquilino. El problema aparece cuando el pozo está agotado o mal hecho y hay que llamar al camión cada mes: ahí ya no es mantenimiento, es un defecto del inmueble, y la cuenta es del dueño. Mi consejo para ambas partes: dejen el reparto por escrito y documenten el estado del pozo al inicio del contrato. Es la única forma de no terminar peleando por cada camión.
Para reducir la frecuencia de desagotes, mirá cómo cuidar el sistema en la guía de la cámara séptica y las causas en pozo ciego con napas altas.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el atmosférico? Uso normal, el inquilino; falla estructural del pozo, el propietario.
¿Y si se llena todos los meses? Es defecto del inmueble: lo paga el dueño.
¿Manda el contrato? Sí, desde el DNU 70/2023, salvo cláusulas abusivas.
¿Y si hay que hacer un pozo nuevo? Es reparación mayor: propietario.
¿Cómo desagotar menos? Sin grasas ni toallitas, con activadores y una cámara séptica antes del pozo.